[摘要] 二孩政策一出，引起一片哗然。开发商纷纷欣喜若狂，大感房地产的春天来了，那么真相呢？“全面二孩”是房地产开发商的自娱自乐？还是即将成为楼市未来十年的白银之恋？
二孩政策一出，引起一片哗然。开发商纷纷欣喜若狂，大感房地产的春天来了，那么真相呢？“全面二孩”是房地产开发商的自娱自乐？还是即将成为楼市未来十年的白银之恋？
首先要看清，不应盲目乐观
全面放开“二孩”政策让很多开发商欣喜若狂，部分开发商甚至认为这将催生套四以上户型房源的市场需求。而坊间专业人士在接受记者采访时说：“所谓‘二孩’政策放开，将催生房价上涨、套四房源热销是个伪命题，是开发商自娱自乐的表现。”“作为一项基本国策，着眼拉动的是国计民生的方方面面，不可能仅仅是针对某些具体行业倾斜。”颠峰智库营销策划副总经理周密这样告诉记者。在他看来，对于放开“二孩”政策带来的影响未必独好房地产，并且即使是对于房地产的利好，也将是放眼未来20后的机遇。
对于短期内的房地产市场，多位业内人士表示，政策刺激不会带来立竿见影的市场利好。“而且，随着家庭成员结构的改变，现在主流产品设计其实还需要推倒重来。”有房企负责人表示，“目前的市场刚需产品，基本都是按照一家三口的人口构成来设计的。对于真正有需求的家庭来说，并不合适。”
其实“全面二孩”的刺激有限
从去年以来，房地产市场至少经历了5次比较大的政策刺激，其中包括多数城市松绑限购、降低首付、降低贷款利率、扩大公积金使用……。“基本上常规的技术性刺激的手段都已经采用过，而且在这一过程中，陆续有购买需求被释放出来。”某房地产企业营销负责人这样认为。“现在推出这种‘结构性’的政策刺激，很多开发商也并没有足够的应对经验。”
肖君是成都某一个改善性项目的销售负责人，他告诉记者，从去年甚至前年开始，他们在项目销售时就不断遇有为“一家四口”提前做准备的购房者。“基本上，这个过程已经低调进行了很长一段时间，多数有需求的都已经提前完成购房。期待这个政策刺激出一批中大户型的产品热销，有点不现实。”
2015年10月以来，成都房地产市场的开盘节奏骤然加速，多的时候一周之内入市楼盘数量超过10个，创下一个阶段的新高。但是，从销售速度来看，依然呈现出明显的分化局面。一线品牌房企凭借产品线和号召力往往能够碾压区域内的中小房企项目。“这样的格局是楼市发展到一定阶段的必然现象，即使政策刺激产生效果，也会在同时加快市场份额集中度，而不会再是10年前的所有房企都能分到一杯羹。”
去年“单独二孩”放开时，有调查显示，近六成市民认为该政策会支撑房价大幅上涨。现实却是，国家统计局数据显示，2014年商品房均价约6323元/平方米，同比涨幅不足1.4%，相较2013年的同比涨幅7.7%下降不少。在成都城南某企业上班的小张说：“我们婚前各自有一套小户型，现在住一套，另一套出租，现在只有一个孩子，本来想等他大一点才换房，既然现在政策放开了，我们也准备要第二个小孩，就打算把出租房卖了，凑钱买一套大点的。我们身边很多类似的情况，我认为并不会新增对住房的需求，只是在原有基础上以房换房而已。”
没钱再换房
今年1月国家卫计委发布数据显示，截至2014年12月底，“单独”夫妇提出再生育申请的不足100万对，远远低于专家给出的200万预期。中国社会科学院发布的一份《经济蓝皮书》说，中国目前总和生育率仅为1.4。按照国际惯例，人口正常更替水平是2.1，“低生育陷阱”的红线是1.3。某媒体工作者张小姐说：“根本不打算再生，现在有一个已经压力很大了，不仅是思想上的压力，经济负担也很大。因为总要给她好的东西，好的教育。现在孩子才5岁，我们已经花了20多万元，积蓄相较没有孩子时大大减少，根本没有能力再买一套房子。”
一家之言，不要过度乐观
成都房地产有关专业人士认为，一方面，在经济承受能力上能满足生二孩的人群基本上是上世纪70年代以前出生的人，但这部分人群中小的都快接近40岁了，尤其女性在这个年龄阶段已经不适合生育，而上世纪80年代以后出生的人，多数处于事业的发展期，没有更多的精力再考虑养小孩;另一方面，很多人迫于现在的生活压力和养孩子的成本，不敢奢望再养小孩;第三，目前成都主城区和高新区的房子均价都比较高，如果买套四以上的房子，多数人都承受不了;第四，现在很多人的生活观念发生了很大的变化，不能认同“多生孩子多栽树”的理念。在这种“有实力养的人没能力生，有能力生的人没实力支撑”的前提下，真正生二孩的家庭短期内不会集中出现，所以说这个政策不会大范围带动大户型房源的热销。
然而，“二胎一全面放开，广州地产业至少再有十年繁荣期。”在日前由珠光集团主办的“2015年新从化新机遇——从化城市未来规划发展论坛”上，广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，二胎政策放开后，大户型又有发展的空间，“我认为房地产业再保持黄金十年是没问题的”。
今后大户型将得到更多人关注
赵卓文认为，今后大户型会让更多的人关注，“两个小孩、加上两个老人，请一个工人的话，没有五个房间是不行的。”当然，二胎政策不只是改变地产行业，今后人们的生活方式和家庭结构都会发生变化。
在论坛上，广州市社会科学院高级研究员彭澎分析，从化在广州显得比较特别。从中心城区开车一个范围，往南走房价是两万，从化不到一万。从化的优势是人口密集度低。“到底往南走还是往北走，确实有很多不同的认识。但有一点大家可以感觉到，往从化走，水和空气会更好一些。因为从化是水源的上游，它的宜居是值得关注的。”
“如果从化达到城市副中心的服务水准，有三甲医院、名校等资源，就会真正达到‘宜居宜业宜游’”。赵卓文表示，目前广钢新城楼面地价高接近2万元/平方米，房价是3万元/平方米，地价占了2/3。从化是公认的地价、房价都处在洼地，很多楼盘单价都是七八千元，只够别人的地价。但实际上，目前大广东区域的商品房平均价格都已是8000元/平方米，的平均价格也有6000元/平方米，所以从化的价格还低于全省的平均水平。“我相信从化作为后发优势区域，空间和未来是值得期待的”。
从化楼市会有补涨机会
赵卓文表示，广州人每年会有两三百亿的购买力投入到佛山，因为佛山组织了几百个开发商到广州希望将佛山的房屋卖到广州。广州现在有很多的资金流到清远、佛山等地。
“为什么大家不到从化购买，实际上是很多新广州人对从化不熟悉。为什么他们愿意到番禺购买房屋，因为番禺有长隆，玩了以后，就顺便买了一套房屋。”他认为，如果从化有旅游龙头项目，大家就会多来，来多了以后，就会产生感情，有了感情，就会购买房屋。所以应该培养广州人对从化的感情，这是未来重要的课题。而且房屋和物业都会根据从化未来的发展，不断的增值和提升的。
对于今年广州楼市，赵卓文认为会维持平稳发展态势，而且会延续三年左右的时间。往上发展会受到限购和房产税的影响，往下跌也是没有空间的，“因为我们跟北京上海是不同的，总体房价会温和上升，会有几个百分点的提升。”对于从化等区域而言，在交通设施、基础设施配套和公共服务提高的情况下，会出现补涨的机会，一些个盘也会有自己的特殊机会，但整体体楼市平稳。
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